Distrato: Lei, regras, direitos… e minha história

Comprar um imóvel é um sonho… cancelar essa compra é um pesadelo maior que os vividos nos filmes do Freddy Krueger (e olha que nem de filme de terror eu gosto). E como contei sobre o que aconteceu com o meu ape, eu passei, e ainda passo um sério perrengue pra reaver meus valores pagos no apartamento.
Com isso, me informei de muita coisa, e vou passar aqui algumas informações pra vocês caso passem por esse pesadelo, tenham uma ideia de como pode acontecer o distrato.

Antes de mais nada, as leis!

Ainda não há uma lei, específica, que trate de distratos imobiliários no Brasil. Embora existam alguns decretos sobre o assunto, nada é fechado e seguido de fato quando o assunto é a desistência do contrato imobiliário.
O mais comum que os advogados utilizam hoje, é fazer uso do ‘Direito do consumidor’, em regras voltadas ao distrato, onde, independente do valor ou porcentagem pagas pelo comprador, a retenção da construtora pode ficar entre 10% a 30% do valor, ao qual deve ser acordado entre construtora e cliente.
Historicamente, os tribunais hoje utilizam a taxa de 90% a 80% do valor para devolução do valor pago, caso não se consiga chegar antes a um consenso (que é a média do valor que estão discutindo na lei do distrato, no Brasil)
Antes de entrar com um advogado, sempre valide qual a % que o advogado compra, para ver se cobre os valores oferecidos. Do que pesquisei aqui por SP, eles cobram em média 30% do valor recebido, é preciso avaliar o quanto vale a pena.

Na teoria… Como funciona o distrato

Na teoria, deveria ser um  processo simples: abrir a solicitação junto à construtora, aguardar o tempo de análise da solicitação, negociar com a construtura e efetivar o distrato.
A análise antes de efetivar o distrato é por conta da construtura sempre ter o interesse da continuidade da compra… eles irão ofertar, uma troca de unidade, um novo modelo etc, tudo para manter o cliente.
Não chegando à um acordo, a construtora irá apresentar um acordo, com os valores pagos x valores à serem devolvidos , de acordo com clausulas contratuais e tals.

Bom,  nessa  hora de solicitação de distrato,  o que eu já recomendo:

  1. Saiba previamente seus direitos e deveres,  baseados na lei;
  2. Leia novamente seu contrato de compra e venda, e veja as regras de distrato (desistência);
  3. Consulte um advogado e já entenda judicialmente, como pode proceder para tentar solucionar tudo sem ter de levar o caso á justiça;

É importante ir bem informado,  pois a construtora vai tentar provavelmente coloca algo a mais do  seu direito, e você conversa, para não ceder à um  contrato abusivo.

Na prática: como está sendo o processo…

Tive uma série de problemas para chegar ao ponto de solicitar o distrato:  Desde financeiros até problemas contratuais (como sempre acompanhei o fluxo de caixa, e as atualizações de valores, acompanhei também os juros e correções). Contei como foi todo o processo aqui , então vou falar só do  andamento mesmo da coisa e em que pé estamos rs.
Entrei com o processo depois de esperar a construtora por quase 6 meses.
Isso porque eles inicialmente me ofereceram a devolução de somente 40% do valor que paguei. O que, é considerado cláusula abusiva de contrato.
Não pensem que não analisei muito,  e cheguei inclusive,  no desespero a falar ‘ok’ para os 40%.. mas ainda sim a construtora decidiu que não ia mais me responder rs… então parti para de fato, seguir com o meu direito e fui à justiça.

Hoje, o processo já está oficialmente aberto. Está em  análise pelo juiz e aguardo retorno para ver se chegamos logo ao acordo para devolução.
Espero que se resolva logo, e em breve tenha um novo canto pra compartilhar de vez!

 

O que aconteceu com o ‘meu Ape’ ?

Confesso que as vezes ao falar disso ainda dói. Dói por todos os planos iniciados, todos os sonhos montados…
E esse é o principal motivo de que em 2016 o blog pouco produziu. Mas então: O que aconteceu com o ‘meu ape’?

Bom, a compra do apartamento foi o principal motivo de eu iniciar o blog. Queria viver na intensidade a compra do primeiro imóvel, todas as experiências de compra, definição, planejamentos e etc… e com isso vivi a experiência completa, com um distrato também! rs.

Pois é, nem tudo dá certo de primeira né?

A verdade é que depois de quase 3 anos de expectativa, acompanhamento de obra, definição de planta, projeto de decoração… passei por uma série de inconveniências com a construtora e a incorporadora: reports errados quanto à emissão do Habite-se, valores de contrato com juros incorretos, não disponibilização da memória de cálculo, e assim por diante.
Fiquei de Março/2016 à Maio/2016 tentando desesperadamente contato e negociação com a construtora. Até que optei pelo distrato, e inicialmente até aceitei o absurdo do valor de reembolso do pagamento da construtora (por contrato completamente fora de lei), mas nem assim consegui reaver o valor que me pertencia.

Sendo assim, hoje, eu não sou mais proprietária do ‘o apê do sexto’, porém, isso na teoria né? Porque como falei, a construtora sequer me respondia, um processo que deveria ocorrer em semanas, levou 4 meses sem retorno. Perdi tempo e dinheiro com a construtora. Dei um basta e entrei com um processo judicial junto à construtora, e agora estou na briga, na justiça com a construtora.
Como falei, vivi a experiência completa, então pensando pelo lado positivo: aprendi bastante com tudo isso.

Isso não quer dizer que o sonho acabou! Na verdade só postergamos um pouco… Estamos aguardando este processo ser finalizado, para reaver o que nos pertence e a partir dai, replanejar, pesquisar… pra logo logo colocar de pé, concreto e correto, o nosso novo cantinho!

Como foi a vistoria do apê!

E depois de toda expectativa, chegou a hora de fazer a vistoria no apê!

A minha vistoria, foi exclusiva da unidade, não realizamos a vistoria do condomínio nem da garagem, porque o condomínio ainda está em fase de finalização, só 3 das 5 torres estão com unidades concluídas!
Como já havia comentado, minha planta é de 85m², e tem living ampliado (contei um pouco da escolha da planta aqui! ), então ficou diferente do padrão!
A vistoria foi em um dia bem chuvoso e frio ! Mas foi ótimo para já sentir o clima, e claro, já validar se o apê tem um bom isolamento! haha

No condomínio, fomos recepcionados por uma engenheira, responsável por apresentar os detalhes do apê, tirar dúvidas, e nos acompanhar durante toda a vistoria para ajudar ou já anotar os pontos que tiver de observação.

Ela apresentou todos os detalhes da unidade , de um modo geral e nos apontando alguns detalhes, e depois da vistoria, fomos avaliando cada canto do apê para ver se estava tudo dentro dos conformes. A parte elétrica não foi testada, porque a unidade estava com a energia desligada, ou seja, não sabemos se todas as tomadas estão ok!

A nossa vistoria foi assim:

Na área de serviço:

  • Vasão da água e escoamento do tanque ☑
  • Ralo para saída de água ☑
    • Este ralo, não tem inclinação para o escoamento, pois fica na área onde fica a máquina, e deixaria a máquina desnivelada
  • Saída para o aquecedor à gás ☑
  • Tomadas 110v e 220v (identificação) ☑
  • Registros de água e gás ☑
  • chaminé para saída do gás ☑

 

 

Cozinha:

  • Vasão da água ☑
  • Escoamento e vedação da pia ☑
  • Vedação do encanamento ☑
  • Pedra e cuba (marca correta, nível e instalação da torneira) ☑
  • Tomadas 110v e 220v (identificação) ☑
  • Saídas adicionais da cozinha para: lava louças e coifa ☑
    • É um ponto que não estava no memorial descritivo, mas foi uma surpresa super legal! A cozinha já vem pronta para instalação da cuba e até mesmo da lava louças! Sem quebra-quebra para arrumar encanamentos e fiação na cozinha!
  • Porta entre cozinha e área de serviço: abertura sem pegar em nada, trava, nivelada ☑

 

Sala de jantar + Living:

  • Saída de cabeamento da TV ☑
  • Saída de fiação para telefone ☑
  • Tomadas 110v e 220v (identificação) ☑
  • Quadro de luz: numerado, com mapa de cômodos e disjuntor geral identificado ☑
  • Portas (de correr, para a varanda!) abrindo e fechando sem pegar, vedando e travando ☑

Varanda:

  • Saída de cabeamento da TV ☑
  • Vasão da água ☑
  • Escoamento e vedação da pia ☑
  • Vedação do Encanamento ☑
  • Pedra e cuba (marca correta, nível e instalação da torneira) ☑
  • Tomadas 110v e 220v (identificação) ☑

Lavabo:

  • Vasão da água ☑
  • Escoamento e vedação da pia ☑
  • Vedação do Encanamento ☑
  • Pedra, cuba e vaso (marca correta, nível e instalação da torneira) ☑
  • Pressão da descarga ☑
  • Exaustor ☑ (instalado. Não validamos pois não tem energia!)

Suíte principal:

  •  Saída de cabeamento da TV ☑
  • Tomadas 110v e 220v (identificação) ☑
  • Abertura e fechamento de janela (e persiana) ☑
    • Esse foi um item que apresentou problema no primeiro momento. Ele não estava fechando corretamente, passava iluminação! A engenheira chamou a manutenção e eles avaliaram e já fizeram o ajuste para corrigir o problema!
  • Abertura e fechamento de portas ☑
  • Vasão da água ☑
  • Escoamento e vedação da pia ☑
  • Vedação do Encanamento ☑
  • Pedra, cuba e vaso (marca correta, nível e instalação da torneira) ☑
  • Pressão da descarga ☑
  • Registros ☑

Suíte 2:

  • Saída de cabeamento da TV ☑
  • Tomadas 110v e 220v (identificação) ☑
  • Abertura e fechamento de janela (e persiana)
  • Abertura e fechamento de portas ☑
  • Vasão da água ☑
  • Escoamento e vedação da pia ☑
  • Vedação do Encanamento ☑
  • Pedra, cuba e vaso (marca correta, nível e instalação da torneira) ☑
  • Pressão da descarga ☑
  • Registros ☑

 

Tivemos 1h mais ou menos para validar tudo, além de tirar algumas medidas que eram importantes para o nosso planejamento e ainda tirar algumas fotos!
Para mim, faltou tempo! Acho que precisávamos de mais uns 30min para conseguir testar com mais calma e principalmente tirar mais fotos ! rsrs
No fim de toda a vistoria, assinamos um laudo, que dava de acordo com as condições do apê, e a engenheira fechou a unidade na nossa saída!

Agora, é só esperar todo o trâmite de documentações ser liberado e a nossa chave ser pega para começar a nossa saga ♥

Como se organizar para a vistoria da obra?

Faz uns dias que divulguei no instagram que fomos chamados para realizar a primeira vistoria na obra do apê!

É finalmente o momento tão esperado de colocar os pezinhos pela primeira vez dentro da nossa unidade ( já que no condomínio já entramos algumas vezes, a primeira, na fase de visitação que mostrei aqui! ) !
Mas deixando toda a ansiedade e frio na barriga que ficamos, foi a hora de ficar com a realidade e lembrar para que serve e nos organizarmos para realizar a vistoria da Obra.

A vistoria é fundamental para que você garanta que a entrega do apê seja realmente seu sonho, concreto, e não uma dor de cabeça por uma obra mal feita ou mal acabada!

Duas coisas importantes para a vistoria: leve equipamentos e monte um check-list!

O que levei para a vistoria:

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– Câmera Fotográfica (CLARO!)
– Trena
– Nível
– Balde
– Bloco de anotações + caneta
– checklist

Meu check-list

Para montar meu check list comecei pelo memorial descritivo, de lá, extrai os principais pontos da obra, como os detalhes elétricos e hidráulicos, os acabamentos, as marcas que devem ser usadas em torneiras, cubas, vasos … E todo o descritivo de tamanhos também!

Também fiz várias pesquisas para entender os principais problemas que as pessoas passaram com o ape novo, e criei uma lista com uma série de detalhes que mereciam ser avaliados durante a vistoria, como por exemplo:

  • Pressão da água: abrindo várias torneiras, para garantir que todas tenham pressão suficiente.
  • Escoamento: Aproveitando o teste da pressão, veja se todas as pias e ralos estão com escoamento ok (Balde!)
  • Vedação de torneiras e encanamentos: nos locais de escoamento de água, validar se está sem infiltrações, se não tem rachaduras nos encanamentos externo.
  • Esquadraria: Abrir e fechar todas as portas e janelas, verificar se todas estão fechando corretamente. Fechar as janelas e portas, e ver se a vedação das janela está correta (se não passa claridade, se não há frestas), as portas, ver se não pegam no chão, se fecham corretamente.
  • Verificar se tem pontos de tomada em todos os cômodos  (aproveite para contar, e se planejar! )
  • Saída de gás da cozinha e do aquecedor a gás
  • Pontos de saída de água
  • Regularidade das paredes, pisos e balcões, ver se estão retos, sem ‘barrigas’.
  •  Verificar se os bocais e espaços para luminárias estão com os fios aparentes para instalação elétrica
  • Verificar as medidas dos ambientes, altura as pedras e balcão, etc.
  • Quadro de luz: se está instalado corretamente, se está com os cômodos identificados.

E cada detalhe e cantinho mais que conseguir, pode validar!

Dicas preciosas que sempre vejo: Anotem TUDO, tirem fotos, façam vídeos para garantir que tudo que estiver correto  – ou não – seja anotado, e você possa validar depois, quando as chaves forem finalmente entregues!

Mais alguma dica para a vistoria? Comenta aí!

News do Ape: Acabamentos do Condomínio

2016 começou e com ele vem mais news do ape!

Como mostrei no ultimo post, o acabamento dos apartamentos está quase 100%, faltando pequenos detalhes.
Agora, eles estão com foco nos detalhes do condomínio, e quando vi as fotos foi uma sensação de ‘pronto para morar’, que até arrepiou!

Dá pra ver as saunas (seca e úmida) já com acabamento, e o paisagismo dos jardins pelo condomínio iniciado.
O forno a lenha do salão já está 100%, e a quadra está recebendo a armação para as grades.

As faxadas estão quase 100%, as 2 ultimas torres do condomínio estão sendo finalizadas!

Começa o momento de ter a ansiedade de novo de entrar no condomínio, e finalmente entrar no meu ape, para a primeira vistoria, e ai vem todos os lances de correria para pegar a chave… dá até dor de barriga =P

Está chegando!